La compraventa es uno de los contratos más utilizados en el ámbito civil y mercantil en España. Ya se trate de la venta de un inmueble, un vehículo o incluso de bienes muebles de menor valor, es fundamental contar con un contrato bien redactado que refleje los acuerdos alcanzados entre las partes y que prevea posibles conflictos futuros.
En este artículo te explicamos qué cláusulas debe contener un contrato de compraventa para proteger tus intereses y evitar reclamaciones judiciales. También destacamos aspectos clave que pueden marcar la diferencia entre una compraventa segura y un problema legal en ciernes.
¿Qué es un contrato de compraventa?
El contrato de compraventa es aquel por el cual una de las partes (vendedor) se obliga a entregar un bien y la otra (comprador) a pagar un precio cierto por él. Este contrato puede formalizarse verbalmente o por escrito, aunque por razones de seguridad jurídica y prueba, siempre es recomendable documentarlo por escrito, especialmente cuando se trata de bienes de valor.
¿Por qué es importante incluir cláusulas específicas?
Aunque el Código Civil regula de forma general este tipo de contratos, su aplicación puede resultar insuficiente para contemplar todas las circunstancias particulares. Una redacción detallada y personalizada reduce significativamente el riesgo de incumplimiento, impagos o reclamaciones.
Además, en caso de conflicto, el juez dará prioridad a lo pactado por las partes frente a lo establecido en la norma general, siempre que no contradiga disposiciones imperativas.
Cláusulas imprescindibles en un contrato de compraventa
1. Identificación de las partes
Debe incluirse nombre completo, DNI/NIE, domicilio y, cuando corresponda, la representación legal (sociedad, apoderado, etc.).
2. Descripción detallada del bien
Cuanto más precisa sea la descripción, menos margen habrá para conflictos.
Inmuebles: referencia catastral, superficie, linderos, cargas, estado de conservación.
Vehículos: marca, modelo, matrícula, bastidor, kilometraje, cargas o embargos.
3. Precio y forma de pago
Debe constar:
- Precio total
- Si se paga al contado o a plazos
- Método de pago
- Existencia de señal o arras
- Regulación de impagos o retrasos
4. Transmisión de la propiedad y riesgos
Conviene pactar el momento exacto de transmisión del bien y cuándo pasan los riesgos al comprador.
5. Entrega del bien
Debe establecerse cuándo, dónde y cómo se entregará el bien.
Para inmuebles: entrega de llaves, estado de ocupación.
6. Estado del bien y garantías
Debe especificarse si se vende “como está” o con determinadas garantías.
- Entre particulares: se puede pactar exoneración por vicios ocultos (limitada por buena fe y dolo).
- Entre empresas o con consumidores: pueden aplicarse normas especiales de consumo.
7. Gastos e impuestos
Debe indicarse quién paga:
- Notaría
- Registro
- ITP o IVA
- Plusvalía municipal
- Otros costes asociados
8. Pactos adicionales o arras
Ejemplos:
- Arras penitenciales
- Condiciones suspensivas (p. ej., concesión de hipoteca)
- Cláusulas penales por incumplimiento
9. Jurisdicción y legislación aplicable
Conviene pactar:
- Juzgados competentes
- Legislación aplicable
- Métodos alternativos de resolución de conflictos (mediación, arbitraje, conciliación, negociación…)
Cláusulas adicionales recomendables según el tipo de compraventa.
Inmuebles
Cargas registrales, comunidad de propietarios, cédula de habitabilidad, certificado energético.
Vehículos
ITV, seguro, multas pendientes, reserva de dominio.
Bienes de segunda mano
Estado de conservación, reparaciones previas, posibilidad de prueba o inspección.
¿Es necesario acudir a un abogado?
Aunque existen modelos de contrato en internet, cada compraventa tiene particularidades. El asesoramiento jurídico garantiza que el contrato cubra todos los escenarios posibles y cumpla la legalidad vigente.
Un abogado puede redactar o revisar cláusulas de protección frente a impagos, incumplimientos o responsabilidades futuras.
Consejos finales para una compraventa segura.
- Redacta el contrato por escrito y guarda una copia firmada.
- Solicita pruebas del estado del bien (fotos, certificados, facturas).
- Verifica que quien firma tenga capacidad legal para hacerlo.
- Evita pagar todo por adelantado sin garantías.
Antes de tomar una decisión
Incluir las cláusulas adecuadas en un contrato de compraventa no solo protege tus derechos, sino que reduce el riesgo de disputas y facilita la resolución de conflictos.
Un contrato bien redactado es tu mejor seguro frente a futuros problemas. Y si tienes dudas, consulta con un profesional especializado en compraventas.
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Preguntas Frecuentes (FAQs)
1. ¿Qué debe incluir un contrato de compraventa para evitar problemas legales?
Según el texto, debe incluir identificación de las partes, descripción detallada del bien, precio y forma de pago, transmisión y riesgos, entrega, estado del bien, gastos e impuestos, pactos adicionales y jurisdicción aplicable.
2. ¿Cuándo es obligatorio redactar un contrato de compraventa por escrito?
No es obligatorio, pero se recomienda siempre por razones de seguridad jurídica, especialmente en bienes de valor como inmuebles o vehículos.
3. ¿Es válida una cláusula de exoneración por vicios ocultos?
Sí, entre particulares puede pactarse, aunque está limitada por la buena fe y el dolo.
4. ¿Quién debe asumir los gastos e impuestos de la compraventa?
Debe pactarse en el contrato. Comúnmente el comprador asume el ITP y el vendedor la plusvalía, aunque puede acordarse lo contrario.
5. ¿Es recomendable acudir a un abogado en una compraventa?
Sí, porque cada compraventa tiene particularidades y un abogado puede revisar y adaptar cláusulas para evitar conflictos e incumplimientos.